Správa budov

Okná sa významne podieľajú na celkovej energetickej bilancii bytového domu, preto sú neodmysliteľnou súčasťou komplexnej obnovy budov. Optimalizovať energetickú náročnosť budovy v zmysle platnej normy STN 73 0540 a smernice Európskej únie 2002/91/EC o energetickej hospodárnosti budov možno iba oknami s dostatočnými technickými parametrami. Plastové okná odolávajú pôsobeniu striedajúcich sa klimatických podmienok, majú vhodné tepelnoizolačné i akustické vlastnosti. V bytových domoch sa uplatňujú najčastejšie aj vzhľadom na ich finančnú dostupnosť a jednoduchú údržbu.

Predsadené lodžie patria ku konštrukčným prvkom a sú najviac namáhanými časťami stavby v dôsledku vonkajších poveternostných podmienok. Všetky negatívne účinky prostredia sa preto na nich prejavia výraznejšie ako na iných častiach stavby.

V bytových domoch sa nachádza približne 880 tisíc bytov, z ktorých je viac ako 650 tisíc postavených hromadnými formami výstavby, väčšinou s využitím panelových technológií. Predĺženie životnosti budov a skvalitnenie bývania je možné iba vtedy, ak sa na jednotlivých budovách uskutoční obnova.  Obnova vykurovacej sústavy je jednou zo základných oblastí pri rekonštrukciách bytových domov.

Tepelné izolácie tvoria neoddeliteľnú súčasť distribučných systémov teplej vody a vykurovania. Veľkou mierou sa podieľajú na celkovej energetickej bilancii pri spotrebe energie na vykurovanie a prípravu teplej vody v objektoch.

Na Slovensku je približne 650 000 bytov v bytových domoch postavených hromadnými formami výstavby, väčšinou s využitím panelových technológií. Prvé panelové budovy boli postavené v roku 1955, posledné s pôvodnými konštrukčnými systémami v roku 1993. Počas takmer 40 rokov výstavby sa pri ich stavbe uplatňovalo niekoľko konštrukčných systémov, technických noriem, použitých materiálov a menila sa aj kvalita práce. Prvé  panelové domy sa v tomto roku dožívajú 54 rokov. Vzhľadom na množstvo a vek panelových budov ako aj skutočnosť, že údržbe sa nevenovala potrebná pozornosť, je zrejmé, že posúdenie ich stavu a predĺženie životnosti je aktuálna téma.

Pojem facility management sa zaviedol v Čechách len nedávno a chápal sa skôr ako technická správa budov. V skutočnosti zahŕňa súbor činností, ktorých výsledkom má byť efektívne zaistenie podporných služieb pre klienta tak, aby sa mohol plne venovať predmetu svojho podnikania.

Spoločnosť ISS bola založená v dánskom meste Kodaň v roku 1901, pričom dnes pôsobí vo viac ako 52 krajinách sveta a zamestnáva takmer pol milióna ľudí. Toto číslo ju zaraďuje nielen k najvýznamnejším svetovým dodávateľom v oblasti služieb facility managementu, ale aj  k najväčším súkromným spoločnostiam. Na Slovensku pôsobí firma už šestnásty rok a v súčasnosti pre ňu pracuje viac než 6 000 zamestnancov, ktorí poskytujú kompletné služby facility managementu pre viac než 500 zákazníkov v rámci celého Slovenska. „Tieto kapacity nám zároveň dovoľujú zabezpečovať priamy výkon služieb našimi silami,“ hovorí obchodný a marketingový riaditeľ ISS Facility Services, spol. s r. o., Tomáš Malik.

Zhotovovanie kontaktných tepelnoizolačných systémov zateplením obvodového plášťa patrí medzi stavebné práce, na ktoré sa vzťahujú požiadavky podľa príslušných všeobecne záväzných právnych predpisov. Vykonávajú sa podľa technologických predpisov platných pre jednotlivé systémy, na ktoré sú vydané dokumenty preukázania zhody podľa návodov na európske technické osvedčenie. Zhotovujú sa podľa STN 73 2901: 2008 na základe realizačnej projektovej dokumentácie zohľadňujúcej požiadavky tepelnotechnickej normy STN 730540: 2002 a splnenie minimálnej požiadavky na energetickú hospodárnosť podľa zákona č. 555/2005 Z. z. Zhotovovanie by mali vykonávať firmy, ktoré majú na danú činnosť kvalifikáciu. 

Komplexná revitalizácia bytových domov zahŕňa zateplenie obvodového plášťa, strechy, odstránenie systémových porúch, no vlastníci v rámci nej realizujú aj iné opravy: vymieňajú stúpačky na studenú a teplú vodu, reguláciu teplej vody či odpadové potrubia. Čoraz častejšie sa stáva súčasťou tejto obnovy aj generálna oprava, prípadne celková výmena výťahu. „Rekonštrukcia výťahov je aktuálnym problémom pri našom presvedčovaní ľudí, že vo zveľaďovaní domu treba ísť ďalej,“ hovorí Ing. Alexandra Lauková, vedúca odboru správy bytových domov v spoločnosti Spokojné bývanie, s. r. o.

Financie, realizácia, komplexnosť – to sú najdôležitejšie slová v slovníku spoločnosti E-RAN Slovakia, spol. s r. o., ktorá si do svojho záhlavia dala názov Komplexné centrum pre obnovu bytových domov. Jej konatelia Andrej Demjanovič a Erik Pavlis ju založili presne pred piatimi rokmi – v čase, keď si stavebná výroba na Slovensku pripomínala 50. výročie postavenia prvého „paneláka“. Už vtedy bolo jasné, že tento neskôr veľmi rozšírený typ obydlia našej súčasnosti bude potrebovať poriadnu rekonštrukciu – a najlepšie komplexnú.

Vypracovanie Koncepcie energetickej hospodárnosti budov do roku 2010 s výhľadom do roku 2020 vyplýva zo zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov, kde v § 9 ods. 1 písm. a) je táto úloha uložená Ministerstvu výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky. Hlavným zámerom koncepcie bolo vytvoriť podmienky pre postupné zlepšovanie energetickej hospodárnosti budov SR cez stanovenie cieľov, priorít a systémových krokov. Pre ich napĺňanie sú v koncepcii navrhnuté úsporné a motivačné opatrenia, programy a úlohy, ktorými by sa malo dosiahnuť výrazné zníženie existujúceho potenciálu možných úspor energie a tým zníženie veľkých rozdielov v porovnaní výsledkov s ostatnými členskými štátmi.

Požiadať o bezúročný úver na zateplenie zo Štátneho fondu rozvoja bývania by sa malo dať najskôr po prvom júli tohto roku. Od tohto dátumu majú platiť novelizované zákony, ktoré umožnia mestám v sídle okresov preberať vyplnené tlačivá s predpísanými prílohami a zároveň fondu vyplácať nový druh podpory. Nový program zatepľovania zverejnilo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR na webovej stránke a my prinášame jeho najdôležitejšie časti. Vláda naň schválila 71 miliónov eur. Ministerstvo predpokladá, že by peniaze mohli stačiť na zateplenie 20 až 25 tisíc bytov. O úver, ktorý žiadatelia budú môcť splácať pätnásť rokov, môžu požiadať právnické osoby – spoločenstvá vlastníkov, bytoví správcovia či obce, ako aj fyzické osoby – vlastníci rodinných domov.

Na zlepšenie tepelných vlastností má nárok každý bytový dom. Ak sa vlastníci bytov dohodnú na tom, že chcú dom zatepliť, musia sa rozhodnúť, ako budú zatepľovanie financovať. Len málo bytových domov má potrebné vlastné finančné prostriedky na celú revitalizáciu.

Architekt,  aj facility manažér majú na vzhľad aj fungovanie architektonického diela úplne iný pohľad. Facility manažér sa naň pozerá z pohľadu efektívnosti budúcej prevádzky, a preto je dôležité, aby bol už pri príprave projektovej dokumentácie. Musí však úzko komunikovať s architektom, ktorý je zodpovedný za návrhovú a realizačnú fázu daného objektu. „Jeden bez druhého jednoducho nemôžu existovať,“ hovorí Ing. arch. Roman Talaš z architektonickej kancelárie Siebert + Talaš, spol. s r. o., ktorá nedávno odovzdala do užívania svojmu klientovi novú administratívnu budovu SPP v Bratislave.

Upratovacie a čistiace práce a technická správa budov s outsourcingom energetiky – to sú najdôležitejšie oblasti záujmu spoločnosti IN Facility, s. r. o., ktorá už tretí rok pôsobí v oblasti komplexného facility managementu. Hoci spolumajitelia spoločnosti Oliver Ochaba a Patrik Miškovský umiestnili svoje sídlo do Modry, administratívne zázemie majú v neďalekom Pezinku. Odtiaľ koordinujú teritórium siahajúce od Nitry po Bratislavu, na ktorom realizujú svoju činnosť. Objem spravovaných plôch prekračuje 100 tisíc metrov štvorcových.