Správa budov

V praxi sa možno mnohokrát stretnúť s problémami súvisiacimi s rozpočítavaním tepla. Množstvo tepla na vykurovanie, ktoré obyvateľ bytu v konečnom dôsledku zaplatí, nemusí vždy zodpovedať reálne spotrebovanému množstvu. Pritom v celoročnom vyúčtovaní nákladov na byt tvoria platby za dodávku tepla a teplej vody podstatnú časť. Zvyčajne je to viac ako tretina, niekedy až polovica celkových nákladov. Je preto pochopiteľné, že vlastníci chcú vedieť, prečo platia za teplo výrazne viac alebo menej ako ich susedia.

V ostatnom období sa vyskytlo viacero podnetov spojených s výpoveďou z mandátnej zmluvy a s komplikáciami, ktoré sa v súvislosti s výpoveďou objavili, ako aj problémy s vymáhaním splnenia povinností mandatárom. Predsedovia spoločenstiev boli nemilo prekvapení, keď zistili, že mandatár nie je správca podľa zákona o vlastníctve bytov.

Na verejných priestranstvách sa často zabúda na vytvorenie priestoru na hranie detí. Pri bytových domoch by však jednoznačne chýbať nemali. Pre zdravý vývoj detí rôznych vekových kategórií sú totiž pohybové aktivity nevyhnutné. Detské ihriská zabezpečujú nielen pohyb detí, ale v tvorivom priestore aj rozvoj ich kreativity. Na to, aby dieťa mohlo vyvíjať pohybovú aktivitu, nie sú potrebné rozmerovo a finančne nákladné ihriská, často stačí jednoduchá hojdačka, preliezačka, šmýkačka či malé pieskovisko.

Zatiaľ čo pred pätnástimi rokmi bola na Slovensku v systémoch centrálneho zásobovania teplom priemerná ročná spotreba teplej vody na osobu viac ako 20 m3, v súčasnosti je to len asi 14 m3. Hoci sú aj mestá s priemernou ročnou spotrebou teplej vody nižšou ako 10 m3, najmä v krajských a vo väčších mestách je spotreba vyššia ako priemer. Keďže pri určovaní nákladov na teplú vodu neplatí, že s klesajúcou spotrebou sa priamoúmerne znižujú i náklady, aj samotní vlastníci bytov ocenia, ak budú vedieť, čo vplýva na výsledok vyúčtovania a ako sa dá skontrolovať korektnosť rozpočítavania.

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov zakladané na základe zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov čelia pri správe bytového domu mnohým zložitým problémom. Vyplývajú z vlastníckeho vzťahu jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a sú spojené nielen s potrebami spravovania vlastného majetku, ale aj s vytváraním pocitu spolupatričnosti a zodpovednosti za spoločné časti majetku a spoločné zariadenia.

Na Slovensku sa pomerne často diskutuje o výhodách či nevýhodách centralizovaného zásobovania teplom v porovnaní s využívaním individuálnych zdrojov vykurovania. Porovnávajú sa najmä ceny za 1 kWh, čo však môže viesť k skreslenému výsledku. Na získanie reálneho posúdenia vhodnosti jednotlivých možností treba zvážiť viaceré aspekty.

Napriek tomu, že o trvalo udržateľnej výstavbe možno počuť čoraz častejšie, väčšina nemá úplne jasno v tom, čo tento termín v skutočnosti znamená. Za trochu zrozumiteľnejší možno pokladať výraz zelené budovy a ďalšie so synonymickým významom ako napríklad ekologická stopa či biokompatibilná architektúra. Všetky tieto výrazy majú spoločný aspekt – myšlienku zosúladenia výstavby s okolitým životným prostredím. Ako takýto proces prebieha a čo všetko s ním súvisí, nám vysvetlil Vincent Briard, špecialista na trvalo udržateľnú výstavbu spoločnosti Knauf Insulation a zástupca spoločnosti v medzinárodných organizáciách EURIMA a EU normotvorba v Bruseli.

Obce, mestá a kraje sú jedným z najväčších správcov budov, aj keď táto činnosť nie je možno pre nezainteresovaného viditeľná na prvý pohľad. Vnútri tejto málo viditeľnej funkcie existuje osobitná funkcia, ktorá je ešte menej identifikovateľná, a tou je energetický manažment.

Technicko-ekonomické úlohy opisujúce vývoj v čase sú spojené s degradáciou užívateľských funkcií pôvodného riešenia. Stavebné objekty degradujú vo svojej funkčnosti, výrobné technológie starnú a prežívajú sa. Preto je dôležité poznať časové rozloženie očakávaného priebehu degradácie – starnutia objektu. Určenie tempa degradácie môže upozorniť na chyby vzniknuté už pri výbere konštrukčných dielov technickej časti projektu. Jedným z vhodných nástrojov riešenia sú dynamické modely.

Obvodový plášť stavebnej sústavy P 1.15 je vytvorený z pórobetónových dielcov s hrúbkou 300 mm. Dielce sú charakteristické tým, že sú spínané z prvkov s maximálnou výškou 600 mm, vyrobených technológiou Calsilox alebo Siporex na rozpon vymedzený priečne nosnými stenami. V bytovej výstavbe sa panely uplatňovali v rôznom stupni dokončenosti. Použili sa panely vytvorené iba zopnutím dielcov až po panely úplne kompletizované, t. j. panely s osadeným oknom, vnútornou aj vonkajšou finálnou povrchovou úpravou, oplechovaním, osadenou parapetnou doskou. Výhodou uplatnenia pórobetónových spínaných panelov boli aj ich dobré tepelnoizolačné vlastnosti. S rezervou prekračovali požiadavky vtedy platných noriem. Postavilo sa vyše 60-tisíc bytov v rozličných lokalitách.

V súčasnosti sa pri predaji tepla využíva dvojzložková cena, ktorá presnejšie zohľadňuje odlišné potreby jednotlivých zákazníkov a zároveň im umožňuje ovplyvňovať výšku ich nákladov za teplo.

Bytová výstavba v minulom storočí, aj keď mala niektoré technické chyby, predsa len na rozdiel od posledných 15 až 18 rokov pozitívne a komplexne riešila nároky na bývanie zvyšujúceho sa počtu obyvateľstva Slovenska a Česka. V princípe možno konštatovať, že rastúca bytová výstavba hlavne v 70. a 80. rokoch 20. stor. napriek niektorým technickým nedostatkom a predpokladanej projektovanej životnosti na obdobie 70 – 80 rokov, výrazne riešila problematiku štátnej bytovej politiky.

Obnova bytových domov už nie je žiadnou novinkou, stala sa nevyhnutnosťou dnešnej doby. Už nejaký čas je to neodvratný a správny trend mnohých slovenských miest. Niektoré sídliská doslova rozkvitajú pred našimi očami krásnymi novými fasádami. Obnova však nie je len o novej fasáde. Oveľa efektívnejšia je obnova bytových domov, ktorá zahŕňa aj zateplenie obvodových plášťov, strechy, pivničných priestorov, termostatické vyregulovanie vykurovacej sústavy, výmenu elektrických a plynových rozvodov, výmenu okien, obnovu balkónov a lodžií, revitalizáciu spoločných priestorov, vchodových dverí, výmenu výťahov a v neposlednom rade aj úpravu okolia bytovky.

Pri súčasnom trende nevyhnutného znižovania spotreby energie – a to nielen z pohľadu nákladov, ale najmä dostupnosti zdrojov – sú green buildings (zelené budovy) aktuálnou požiadavkou. Takéto budovy možno definovať ako ekologicky optimálne budovy, ktorých cieľom je minimalizovať vplyv na životné prostredie, a to od fázy realizácie až po uvedenie do prevádzky a užívanie budovy.

Z komplexnej rekonštrukcie panelového domu netreba mať strach, čím je riešenie komplexnejšie, tým je úspornejšie. Čiastočné kroky, ktoré sú navyše často roztrúsené na dlhej časovej osi, nie sú výhodné. Len komplexným riešením sa dá dosiahnuť výrazné ušetrenie finančných prostriedkov obyvateľov domov. Tento článok chce podporiť práve tento typ riešenia a inšpirovať aj ostatné spoločenstvá vlastníkov bytov (SVB).