Revitalizácia verzus gentrifikácia

Revitalizácia území sa vo všeobecnosti vníma ako pozitívny a prirodzený proces rastu miest. Adaptácia nevyužitých a prežitých funkcií na atraktívne služby, bývanie či prácu predstavuje jednoznačne kladný jav ozdravovania miest. Je to však naozaj vždy tak? Príslovie hovorí, že každá minca má dve strany, a revitalizácia takisto nemusí prinášať len pozitívne aspekty. Významným, ak nie dokonca jedným z najdôležitejších výsledkov procesu revitalizácie mestských častí je pestrosť funkcií a tvarov architektúry prostredia. Nanešťastie, funkčná pestrosť je častou príčinou sociálnej monotónnosti.

Z tohto uhla pohľadu sa problematika revitalizácie posúva z úrovne architektúry, urbanizmu a investícií do úrovne lokálnej či celoštátnej politiky. Koniec koncov, kedy v histórii architektúra nesúvisela so štátnym zriadením? Tento fenomén by v každom prípade mal byť objektom regulácie a kontroly. Stavebné normy napríklad stanovujú fyzické predpoklady pomocou minimálnej kvality materiálov, či požadovaných tepelných vlastností budov. Takisto sa snažíme kontrolovať vizuálne pôsobenie architektúry, jej výšku a tvary. Ako však môžeme formovať jej sociálny vplyv?

Gentrifikácia
Pojem gentrifikácie vznikol v polovici 60. rokov minulého storočia. Odvtedy slúži na opis javu, ku ktorému dochádza v mnohých miestach západného sveta, kam – aspoň z hľadiska súčasného rastu miest – neodmysliteľne patrí aj Slovensko. Základnou definíciou gentrifikácie je fyzická renovácia a oprava domov a mestských častí rodinami so stredným alebo vyšším stredným príjmom. Tá nasledovne spôsobuje zvyšovanie cien všetkých nehnuteľností v danej lokalite, a tým postupné nepriame vytláčanie menej zarábajúcich rodín a malých obchodníkov z danej lokality. Inak povedané – ide o posun sociálnych vrstiev. Ak sa na tento problém pozrieme zjednodušene, polyfunkčná revitalizácia spôsobuje monofunkčnosť v inej sfére. Samotná revitalizácia sa často považuje, a to najmä z investičného hľadiska, za eufemizmus gentrifikácie.

Samozrejme, obe môžu znamenať aj to isté, ale práve táto možnosť nemusí byť pravidlom. Takýto fenomén je dlhodobým javom, ktorý často pretrváva aj desaťročia. Preto sa na Slovensku ešte neprejavil vo väčšom rozsahu. Ukazuje sa o to menej, o čo viac sa posledná dekáda investične orientuje skôr na menšinovú solventnejšiu a zahraničnú klientelu. Meniaci sa trh (za predpokladu opätovne stúpajúcej ekonomiky) a nárast kúpnej sily stredných vrstiev však zvyšuje riziko pravdepodobnosti vzniku opísaného sociálneho posunu v oveľa väčšej miere. Práve to môže viesť k tvorbe obávaných monofunkčných a monosociálnych predmestí.

V našej krajine vznikali takéto štruktúry počas minulého režimu, a preto by mali zostať v povedomí ako chyby minulosti, nie ako súčasné nástroje tvorby miest. Už teraz sa dá hovoriť o úbytku obyvateľov v centre Bratislavy alebo o kolonizácii susedných dedín. Obidve skutočnosti dostali v médiách množstvo emotívne podfarbených prívlastkov (napríklad Exodus na vidiek za nižšími cenami alebo Slováci obsadzujú Maďarsko?!) Pritom ich možno jednoducho vysvetliť práve sprievodným javom revitalizácie, ktorého výsledkom je sociálny posun a v horšom prípade prehlbovanie sociálnej priepasti lokalít. Podľa agentúry SITA a prognózy Výskumného demografického centra nastane najväčší úbytok obyvateľov práve v bratislavskej mestskej časti Staré Mesto.

Krásne a prázdne
Situácia v bratislavskom Starom Meste je dobrým príkladom, ktorý demonštruje prvú teóriu vzniku fenoménu gentrifikácie. Poukazuje na zrod takzvanej nájomnej priepasti medzi hodnotou nehnuteľnosti a hodnotou pozemku pod ňou. Keď sa stredné vrstvy v mnohých mestách začali postupne hromadne presúvať na perifériu za lepšou hodnotou a kvalitou bývania (v prípade súčasnej Bratislavy ide najmä o výhodnejšie ceny a vyššiu hodnotu za investované peniaze), obytné nehnuteľnosti v centrách miest začali postupne strácať na hodnote.

Naopak, hodnota pozemkov, kde nehnuteľnosti stáli, vďaka svojmu potenciálu (vyjadrenému práve budúcim zámerom revitalizácie a zahusťovania) stále rástla. Samozrejme, že šikovní developeri, realitní makléri a finančné inštitúcie situáciu využili. Výsledkom sú úspešné príklady, ale často aj sterilné monofunkčné zóny, v ktorých chýba pulz bežného života. Odstrašujúcim príkladom je napríklad londýnska časť The City. Podľa posledného demografického prieskumu tu trvalo býva zhruba 7 800 obyvateľov, ale denne sem šokujúco prichádza až 300 000 ľudí, ktorí pracujú najmä vo finančnej sfére. Nie je ťažké predstaviť si živý (či skôr mŕtvy) obraz toho, ako to vo štvrti vyzerá po pracovnom čase, večer alebo cez víkend.

Poznámka na okraj: Druhá teória prisudzuje kľúčovú úlohu samotným renovátorom – takzvaným gentrifiers. Hlavným argumentom je, že počas prechodu z industriálnej spoločnosti na postindustiálnu došlo k významnému posunu v spoločenskom postavení vrstiev a k rastu strednej vrstvy s novými kultúrnymi požiadavkami či vkusom, sociálnou interakciou a konzumačnými zvykmi. Túžba žiť v ohnisku diania v centre mesta v kombinácii so starými a relatívne lacnými domami vhodnými na renováciu spustila proces gentrifikácie.

Kúpiť si 15 % bytu
Ako sa dá vyhnúť tomuto javu? Už sme spomenuli, že táto tematika sa týka urbanizmu na úrovni správy miest. Práve tu je jedným z ukážkových spôsobov, ako predísť tvorbe monofunkčných zón, takzvané shared ownership alebo co-ownership. Spoločné vlastníctvo je systém pochádzajúci z Veľkej Británie (v Spojených štátoch známy pod názvom joined tenancy), ktorý sa aplikuje na všetky revitalizácie a novostavby. Až 15 až 30 % (podľa lokality, hodnoty pozemku a pod.) všetkých novovzniknutých bytov sa musí dokončiť v dostupnom štandarde. Toto percento bytov sa automaticky odkúpi neziskovými organizáciami podporovanými štátom alebo lokálnou správou, a to za fixnú hodnotu stanovenú znalcom. Tieto byty alebo domy sa potom sekundárne poskytujú na trhu s nehnuteľnosťami. Sú určené zamestnaným jednotlivcom a rodinám s príjmom pod istú určenú hodnotu (napríklad v prípade Londýna je to zhruba 3 000 eur (približne 90 400 Sk).

Záujemcovia si môžu kúpiť 12,5 až 75 % hodnoty nehnuteľnosti (zväčša pomocou konvenčnej hypotéky) a zvyšok si prenajímajú za hodnotu stanovenú štátom. Nájom je omnoho nižší ako ekvivalentná trhová hodnota a priamo sa platí neziskovej organizácii, čo umožňuje čiastočným vlastníkom našetriť si časom zostávajúcu hodnotu nehnuteľnosti. Tento spôsob pomáha vyrovnať rozdiel medzi často stagnujúcimi príjmami a rýchlo stúpajúcou hodnotou revitalizovaných častí.

Takýto flexibilný mechanizmus so zaujímavou rovnováhou profitu a štátneho príspevku pomáha uchovávať homogénnosť obytných a polyfunkčných zón a sociálnej interakcie jej obyvateľov. Iným nástrojom sú takzvané live-and-work units, teda byty pre ľudí, ktorí pracujú z domu. Tak pomáha zachovávať existenciu malých podnikateľov a živnostníkov aj v lukratívnejších lokalitách. Jedným z pekných príkladov je ulica v centre francúzskeho mesta Marseille – Rue de la Republique, ulica s dlhou tradíciou spolužitia ľudí z rôznych etník, študentov a umelcov, ale aj občanov z vyšších príjmových vrstiev. Tento zaujímavý mix nepotlačila nijaká gentrifikácia. Hlavným dôvodom boli práve spomenuté live-and-work units pre miestnych umelcov a malé remeselnícke dielne.

Peter Lunter

Autor je architektom a partnerom v ateliéri Milieu Architects, ktorý pôsobí v Londýne a Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.